Profesionales consultados coinciden en señalar que el valor de tasación, el costo de finalización de las obras y las características del proyecto generan incertidumbre sobre el interés que podría despertar entre desarrolladores privados. Consideran que podría quedar desierta.
Ingenieros, martilleros y otras fuentes vinculadas al sector inmobiliario y de la construcción coinciden en una evaluación que genera preocupación: los costos de finalización, el valor de tasación y el contexto del mercado hacen difícil imaginar una subasta exitosa para las viviendas inconclusas que el Gobierno nacional puso a la venta en Mercedes.
La decisión de avanzar con la subasta de las unidades habitacionales que originalmente formaban parte de programas de acceso a la vivienda social reabrió un debate que excede lo económico. Mientras desde Nación buscan desprenderse de activos paralizados, entre los especialistas consultados surgen dudas sobre la viabilidad comercial de la operación y fuertes cuestionamientos por el impacto social de abandonar proyectos destinados a familias con dificultades para acceder a una casa propia.
El ingeniero Guillermo Blanco, exfuncionario municipal e integrante del Centro de Ingenieros, considera que la venta podría permitir destrabar una situación que lleva años sin resolución, aunque advierte que los números plantean interrogantes importantes.
Tomando como referencia la tasación oficial, estima que cada vivienda tendría un costo cercano a los 30.000 dólares. Sin embargo, señala que el avance de obra es insuficiente y que completar cada unidad demandaría una inversión adicional de al menos otros 30 mil. Bajo esa lógica, el desembolso total rondaría los 60.000 dólares por vivienda antes de su comercialización. “Para que exista una rentabilidad razonable, el valor de venta debería ubicarse entre los 75.000 y 80.000 dólares”, analiza.
A partir de allí surge la principal incógnita: ¿existen desarrolladores dispuestos a asumir semejante inversión? Blanco recuerda además que se trata de un emprendimiento concebido originalmente bajo la lógica del programa Pro.Cre.Ar., pensado para otra realidad económica y normativa. Según su mirada, el proyecto presenta dificultades adicionales porque no se ajusta a la actual ordenanza de zonificación y se encuentra en un sector que históricamente generó controversias. “Lo veo complicado para un privado”, resume.
Una visión similar aporta Luis Colao, presidente del Colegio de Martilleros de la Provincia de Buenos Aires, aunque incorpora otro elemento: la distancia entre la tasación oficial y los valores que efectivamente está dispuesto a pagar el mercado.
Para Colao, el primer error fue no concluir las viviendas y entregarlas a sus destinatarios originales. “Habla de una posición del Gobierno nacional. No tiene política de viviendas ni de tierras. No le interesa”, sostiene.
Desde el punto de vista habitacional, considera que la paralización de estas obras, sumada a otros proyectos inconclusos, constituye un retroceso para ciudades como Mercedes, donde la demanda de viviendas continúa creciendo.
Pero incluso dejando de lado la discusión política, el dirigente martillero cree que la operación presenta serias dificultades comerciales. “No creo que se logre vender. El precio puesto a la venta, el mercado no lo puede convalidar”, afirma. Su razonamiento es simple: quien compre deberá afrontar no solo el valor de adquisición sino también todos los costos pendientes para completar las unidades y luego intentar colocarlas en el mercado. “Está muy lejos. No creo que esa subasta tenga buen resultado”, agrega.
Otras fuentes consultadas, que prefirieron mantener reserva de identidad, coinciden en que uno de los puntos más controvertidos es el criterio utilizado para establecer el valor de las propiedades. Según esas opiniones, la tasación posiblemente realizada por el Tribunal Nacional de Tasaciones habría tomado valores de metro cuadrado considerados elevados para la realidad local y para el estado actual de las construcciones.
La crítica apunta especialmente a que se estaría asignando un valor demasiado optimista a viviendas que aún requieren importantes trabajos de terminación y que fueron diseñadas para un segmento social específico, muy distinto al mercado inmobiliario tradicional. “Es imposible que se venda en esos valores”, señaló una de las fuentes consultadas.
Incluso se plantean comparaciones con otras operaciones inmobiliarias de gran magnitud ocurridas recientemente en el país, que habrían mostrado precios relativos inferiores pese a involucrar inmuebles de mayor potencial comercial como la venta del casino de Necochea.
Más allá de la discusión sobre tasaciones, rentabilidad y desarrolladores, los especialistas coinciden en que el verdadero trasfondo es el déficit habitacional. La situación se agrava por una combinación conocida: alquileres cada vez más caros, salarios que pierden capacidad de compra y dificultades crecientes para acceder al crédito. En ese contexto, las viviendas paralizadas representan para muchos una oportunidad perdida.
La preocupación también alcanza a quienes sostienen que, aun si las viviendas fueran adjudicadas a través de programas sociales, muchas familias tendrían hoy dificultades para afrontar los costos necesarios para completarlas debido al fuerte incremento de los materiales de construcción.
La pregunta que atraviesa todas las opiniones es la misma: ¿aparecerán oferentes? Por un lado, existe consenso en que mantener las obras paralizadas indefinidamente tampoco es una solución. Por otro, las cifras que surgen de la tasación oficial, sumadas a los costos de finalización y al escenario económico actual, generan dudas sobre el interés real que podría despertar la operación.
Por eso, mientras se acerca la fecha de la subasta, crece una hipótesis que hace algunos meses parecía impensada: que el principal desafío no sea vender las viviendas, sino encontrar alguien dispuesto a comprarlas.
